요즘 도쿄는 어디를 가도 공사하는 곳이 많습니다. 시부야역 주변도 사쿠라가오카구치, 도겐자카 쪽까지 2027년경 단계적 완공 예정인데, 제가 일본에 2009년에 왔는데 그때부터 지금까지 끝나지 않는 공사로 느껴져요. 그리고 회사가 신오쿠보에 있는 특성상 신주쿠역에 자주 가는데요. 신주쿠역도 서쪽 출구쪽과 오다큐 백화점 부지 포함 재개발이 2029년 완공 예정이라 공사 때문에 굉장히 복잡하게 느껴지지만, 완공이 되면 어떻게 변해있을지, 그리고 지금 그 변하는 중심에 서 있다는 생각에 가슴이 설레기도 합니다.
재개발 되고 있는 곳 중에 저평가 된 지역인 칸다에 다녀왔는데요.
칸다는 신기한 동네입니다. 오전 시간에는 사람이 별로 없는데 점심 시간이 되면 여기저기서 사람이 나오기 시작해요. 아마 오피스가 많은 곳이라서 동네라서 그렇겠죠.
칸다역에서 내려서 걷다가 저도 모르게 혼잣말이 나왔어요.
“와 또 공사하는 구나!”
몇 년 전만 해도 저녁 되면 셔터 내려가고 조용해지던 오피스 거리였는데, 요즘은 공사 가림막이랑 크레인이 여기저기 보여요.
걷다 보니 매물 보러 가는 길에 칸다 니시키초 쪽으로 자연스럽게 가게 됐어요. 여기는 오피스만 새로 짓는 게 아니라 상업 시설이랑 음식점을 같이 넣은 복합 건물들이 들어서고 있더라고요. 2025년 9월에 나온 가이드라인 보니까 니시키초 1~3초메 남측이 통째로 재정비 대상이라고 하더라고요. 도쿄돔 세 개 정도 크기라는데, 걸어보면 확실히 스케일이 크다는 게 느껴져요.
그러다 저 멀리 골조 올라간 큰 건물이 보이길래 가까이 가봤어요. 미쓰비시지쇼가 내칸다 1초메에 짓고 있는 오오테마치 게이트 빌딩이더라고요. 지상 26층, 높이 130m. 2026년 7월 말 완공 예정이라니까 거의 완공이 다 될 예정이에요. 이름부터 ‘오오테마치 게이트’인 게, 칸다지만 오오테마치를 잇겠다는 의도가 보였어요. 이런 대형 빌딩 하나가 들어서면 그 동네 시세 기준점이 완전히 바뀔거 같아요. 앞으로 이 근처 매물 설명엔 “오오테마치 게이트 빌딩 도보 몇 분”이라는 문구가 도면에 적히지 않을까 생각합니다.
완공 앞둔 오오테마치 게이트 빌딩을 보면서 느꼈는데요.
칸다는 치요다구예요. 도쿄에서 손꼽히게 비싼 구인데, 같은 치요다구 안에서도 마루노우치나 오오테마치보다는 확실히 가격이 낮은 편이에요. 그래서 요즘 업계에서 칸다를 “마지막 저평가 에리어”라고 부르기 시작했더라고요. 랜드마크 완공, 대규모 재정비, 복합시설 확대가 동시에 겹치는 동네니까, 눈여겨 볼 이유가 있다고 생각해요.
요즘 매물 문의가 달라진 점이 있는데요. 예전엔 “직원 몇 명 들어갈 오피스 좀 보여주세요”였는데, 요즘은 “저 혼자 쓸 건데 사무실 겸 집으로 뭐 없을까요”가 부쩍 늘었어요. 그래서 이번도 역시 그런 대표 분들을 생각하면서 매물을 보고 왔어요.
“저희 사무실은 치요다구에 있어요”라는 말로도 이목을 끌 정도로 치요다구는 왕궁, 금융기관이 있어서 한국으로 치면 종로구와 강남구를 섞은 느낌이 납니다.
이번 매물은 소규모 사업자나 1인 대표를 염두에 둔 매물입니다. 마루노우치선 오오테마치역 도보 7분, JR 칸다역 도보 6분, 아와지초역 도보 5분, 세 개 역에서 걸을 수 있는 위치예요. 1R, 6층, 전용면적 25.25㎡(약 7.63평), 2022년 5월 준공 철근콘크리트 13층 건물이고요. 월세는 163,000엔에 관리비 24,400엔 입니다.
이 매물에서 제일 마음에 들었던 건 24시간 이용 가능한 코워킹 스페이스가 1층에 있다는 점이었어요. 사무실 따로 얻을 돈 아끼고 싶은 프리랜서나 1인 대표한테는 ‘주거+업무 공간’을 한 번에 해결할 수 있으니까요.
SOHO 등록 조건부로 상담 가능하고(불특정다수 방문 영업 업종은 제외), 반려 동물이나 악기 연주 상담도 되고, 오오테마치까지 걸어서 7분인데 이 정도 월세면, 대기업 오피스 임대료 생각하면 확실히 가격 경쟁력이 있어요.
이런 매물이 왜 자꾸 눈에 띄냐면요, 요즘 대출 상황이 예전 같지 않거든요. 일본은행이 최근 몇 년 사이 기준금리를 계속 올리고 있어요. 마이너스 금리였던 게 1년 반 만에 0.75%까지 올라왔고, 얼마 전엔 1.0%까지 다시 올랐어요. 31년 만의 최고 수준이라고 하더라고요. 그것도 여기서 끝이 아니라 앞으로도 몇 개월 간격으로 조금씩 더 올릴 거라는 얘기가 계속 나와요. 그러니까 큰 사무실 하나 빌려서 대출까지 끼고 시작하기엔 예전보다 부담이 커진 시기예요. 처음엔 작게, SOHO형 매물로 시작하는 게 부담을 줄여준다고 생각해요.
재밌는 건 이 와중에도 외국인 투자자들, 특히 중국 자산가들 움직임은 오히려 활발해지고 있다는 거예요. 중국은 토지를 완전히 개인 소유할 수가 없고 주거용 토지도 최장 70년 사용권만 인정되는 구조인데, 일본은 외국인도 일본인이랑 거의 동일한 조건으로 토지랑 건물을 완전히 소유할 수 있잖아요. 그 차이 하나로 일본 부동산에 관심 갖는 중국 자산가들이 늘고 있대요. 실제로 작년 상반기에만 외국인이 1조 1,400억 엔어치 부동산(CBRE 집계)을 사들여서 반기 기준 역대 최고치를 찍었고, 중국인 한 명이 한 해 동안 수도권에서 빌딩 23채를 쓸어담은 사례도 화제가 됐었어요. (東洋経済 도요케이자이 보도)
대출 없이 현금으로 움직이는 자산가층이 많아서 금리 인상 영향을 상대적으로 덜 받는 것도 있고요. 이런 흐름 때문에 일본 안에서는 외국인 매입에 대한 신고 의무를 강화하자는 논의도 시작되고 있어요.
큰 자산가는 현금으로 들어오고, 1인 대표님들은 작게 시작하고, 같은 동네를 보는 시선이 이렇게 다르다는 것이 느껴집니다.
칸다는 지금 랜드마크가 올라가고, 동네가 통째로 재정비되고, 그 안에서 큰 돈도 작은 시작도 같이 들어오고 있는 동네예요. 밝은 기운으로 매물 소개를 해 드리지만, 계약은 신뢰를 바탕으로 늘 묵직하게, 그 마음으로 오늘도 칸다 매물을 소개해 드렸습니다.
2026년 7월 초만 해도 에어컨도 안 켜고 시원했는데 중반에 오니까 36도가 넘어가면서 역시 아주 뜨거운 도쿄의 여름이 찾아왔어요. 여기저기 공사하고 있는 열정 높은 도쿄와 날씨가 닮아있네요.
도쿄라라
東京 dream24 부동산 대표 김여진
이메일 hangwoon37＠gmail.com
