“내가 살겠다”더니 다시 전세…집주인 3079만원 배상 확정

실거주 갱신거절 뒤 재임대, 불가피성 입증 못 하면 배상
다른 주택 보증금 반환 사정도 불인정…일부 거주했다고 면책 안 돼

직접 살겠다며 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 집주인이 이후 다른 사람에게 집을 임대했다가 3000만원 넘는 손해배상 책임을 지게 됐다. 실제로 일정 기간 거주했거나 보증금 반환에 필요한 돈을 마련하려 했다는 사정만으로는 배상 책임을 피할 수 없다는 점에서 주의가 요구된다.

대법원 제2부(주심 권영준 대법관)는 지난 9월 10일 임차인이 임대인을 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 임대인의 상고를 기각했다. 이에 따라 임차인에게 3079만9992원과 지연손해금을 지급하도록 한 원심이 확정됐다. 사건번호는 2026다203203이다.

사건은 서울의 한 아파트 임대인이 자신의 실거주를 이유로 임차인의 갱신 요구를 거절하면서 시작됐다. 기존 임차인이 퇴거한 뒤 임대인은 해당 아파트에서 일정 기간 생활했지만, 계약이 갱신됐다면 보장됐을 2년이 끝나기 전에 제3자에게 다시 임대했다.

임대인은 다른 부동산의 임차인들이 보증금 반환을 요구해 자금 마련을 위한 재임대가 불가피했다고 주장했다. 그러나 항소심은 이를 받아들이지 않았다. 보증금 반환 요구가 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정이라고 보기 어렵고, 해당 아파트를 다시 임대하는 것이 불가피했다고 인정하기도 어렵다고 판단했다. 대법원도 이 판단을 유지했다. 판결의 핵심은 재임대를 정당화할 사정을 집주인이 증명해야 한다는 데 있다. 갱신을 거절할 때 예상할 수 없었던 사정이 발생했고, 그 때문에 제3자에게 집을 임대하는 것이 불가피했다는 두 요건을 충족해야 한다. 단순히 사정이 달라졌다는 설명만으로는 부족하다.

이번 사건을 모든 경제적 어려움에 대해 예외를 부정한 판결로 확대해석할 수는 없다. 다만 해당 임대인이 내세운 다른 주택의 보증금 반환 사정은 예측 불가능성과 재임대의 불가피성을 인정받지 못했다. 실거주를 시작했다는 사실만으로 이후 재임대에 따른 책임까지 사라지는 것도 아니다.

배상액이 월세 몇 개월분에 그친다고 생각하는 것도 위험하다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 갱신거절 당시 별도의 손해배상액 예정 합의가 없다면 세 가지 기준 가운데 가장 큰 금액을 배상액으로 정하도록 한다.

기준은 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새 임대차와 기존 임대차의 환산월차임 차액의 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액이다. 환산월차임에는 보증금을 법에서 정한 비율에 따라 월세로 전환한 금액도 포함돼 전세계약 역시 적용 대상이다.

이번 사건에서 인정된 3079만9992원도 이사비 등 실제 지출을 단순 합산한 금액으로 설명해서는 안 된다. 원심은 환산월차임 차액의 2년분에 해당하는 법정 손해배상 범위 안에서 임차인이 청구한 금액을 인정했다.

실거주를 이유로 갱신을 거절하려는 임대인은 입주 계획과 함께 보증금 반환 등 자금 계획도 따져야 한다. 이후 재임대가 필요해졌다면 사정 변경의 경위와 다른 방법으로 해결하기 어려웠던 이유를 뒷받침할 자료가 중요하다. 갱신거절 당시의 거주 의사만큼, 이후 집을 다시 임대한 이유도 손해배상 책임을 가르는 판단 대상이 되기 때문이다.