서울 도심 재개발의 핵심으로 꼽히는 세운 재정비촉진지구 6-4-1구역이 주목받고 있다. 서울시는 이 일대를 포함한 종묘~퇴계로 구간 재개발을 통해 녹지축을 완성하겠다는 계획을 밝힌 바 있다. 진양상가 아파트 인접지와 신성상가 아파트를 포함한 이 구역은 교통·상업 인프라가 발달한 데다 1500석 규모 공연장까지 계획돼 주거, 업무, 문화, 의료를 아우르는 복합개발지로 부상하고 있다.
재개발 전문 자문사 투미부동산컨설팅을 이끄는 김제경 소장은 “재개발·재건축은 본질적으로 하이리스크 하이리턴 투자”라며 “최근에는 공사비 상승과 예측 불가능한 변수로 조합원 분담금이 급등한 곳이 많아 사업성과 입지뿐 아니라 분담금 확인이 핵심”이라고 짚었다.
그는 정책 변수에 대해서도 “정부가 신속통합기획이나 모아타운 같은 정책을 내놔도 동의율 저조, 보상 불투명성 등으로 좌초 위험이 크다”며 “지나친 용적률 상향이나 기부채납 요구는 오히려 사업성을 떨어뜨릴 수 있다”고 지적했다.
특히 세운상가 재개발에 대해서는 “서울 도심 핵심 입지에 자리한 메가 프로젝트로, 완성될 경우 기존 도심 아파트 단지를 넘어서는 주거·업무 가치를 창출할 수 있다”며 “서울 도심 부활의 상징이 될 가능성이 크다”고 전망했다.
김 소장은 일본 롯폰기 힐스를 사례로 들며 “낙후지역을 문화·상업·주거 복합도시로 탈바꿈시킨 성공 모델처럼 세운상가도 휴머니즘 철학을 반영해 지역 복지 생태계를 조성한다면 도쿄 사례를 넘어설 수 있다”고 강조했다. 이어 “속도가 중요한 재개발 사업 특성상 세운6-4-1구역은 분리개발보다 통합개발 방식이 유리하다”고 덧붙였다. 실제로 최근 주민·직장인 2000여 명이 통합개발 지지를 표명하는 의견서를 서울시와 중구청에 제출했다.
김 소장은 “민간 투자 유치, 규제 조정, 소유주 합의가 뒷받침되면 세운상가 재개발은 녹지·혁신산업·문화가 공존하는 복합공간으로 변모해 도시 환경과 산업구조, 사회문화 전반의 변화를 이끌 것”이라며 “서울 도심의 새로운 랜드마크로 자리잡을 것”이라고 내다봤다.
