서울 도심 재개발의 상징인 세운상가 일대가 새로운 변곡점을 맞고 있다. 종묘에서 퇴계로를 잇는 세운재정비촉진지구, 그중에서도 세운6-4-1구역은 서울시가 미래 녹지축과 고밀 복합개발의 핵심으로 지목한 지역이다. 그러나 시행사의 분리개발 추진과 주민들의 통합개발 요구가 맞서면서 갈등이 첨예화되고 있다.
도시개발 전문가 고종완 한국자산관리연구원장은 “지금은 부동산 슈퍼사이클 초입에 있으며 도심권 개발이 가장 큰 수혜를 입을 시기”라고 진단한다. 그는 서울의 3대 도심권—강남, 마용성·광화문, 여의도—이 글로벌 도시의 고밀 복합개발 모델을 따라가고 있다고 분석했다. 특히 2040년까지 이어질 국제관광 프로젝트는 서울 도심의 변화를 가속할 전망이다.
세운6-4-1구역은 진양상가아파트와 신성상가아파트 인근에 위치해 교통·상업 환경이 뛰어나며, 대규모 공연장을 포함한 주거·업무·문화·의료 복합단지가 계획돼 있다. 그러나 시행사가 신성상가아파트를 제외하려는 움직임에 대해 주민들은 통합개발을 요구하며 반발하고 있다. 실제로 신성아파트 관리단은 “통합개발이 이뤄지지 않으면 사업에 참여하지 않겠다”는 의견서를 서울시에 제출했다.
고 원장은 “재개발 성공의 핵심은 동의율과 속도, 비용 절감인데 분리개발로 가면 전체 일정이 지연될 가능성이 크다”며 통합개발이 유리하다고 강조했다. 다만 그는 민간 시행사가 주도해 이익을 독점하는 구조가 반복된다면 사회적기업 중심의 개발 모델이 대안이 될 수 있다고 제시했다. 주민 신뢰와 공익성을 우선하는 사회적기업이 주도하면 지속 가능한 개발과 거버넌스 구축이 가능하다는 것이다.
부동산 투자 원칙에 대해 그는 시기, 지역, 신축 선호를 꼽으며 “강남, 여의도, 세운지구 같은 도심권 신축 아파트는 이 세 가지 조건을 모두 갖춘 미래 보물”이라고 말했다. 이어 “재정비사업은 결국 타이밍 싸움”이라며 “회복기, 금리 인하 기대, 정책 지원이 맞물린 지금을 놓치면 실패로 귀결될 수 있다”고 경고했다.
서울 도심권 개발은 주택 공급과 도시 경쟁력 강화를 위한 국가적 과제다. 세운상가 재개발은 단순한 정비사업을 넘어 주민 주도와 지역사회 기여, 공동체 확보라는 새로운 패러다임을 요구받고 있다. 이번 세운6-4-1구역 논의가 서울 도심 재개발의 향후 방향을 가늠하는 시험대가 될 전망이다.
